Opodatkowanie wynajmu nieruchomości

Wynajem nieruchomości opodatkowane jest stawką 23%.

Wynajem nieruchomości na cele mieszkaniowe jest zwolnione z VAT. Zwolnienie z VAT nie ma zastosowania do usług związanych z zakwaterowaniem świadczonych przez hotele, motele i inne obiekty hotelowe (PKWiU 55), gdzie opodatkowanie wynosi 8% VAT.

Czy wynajem nieruchomości innym podmiotom gospodarczym jest zwolnione z VAT?

Istotny jest cel wynajmu.

UWAGA!! Tylko wynajem nieruchomości w celach mieszkaniowych jest zwolniony z VAT.

Zwolnienie z VAT znajdzie zastosowanie w przypadku wynajmu budynku/lokalu firmie, która nieodpłatnie udostępnia go swoim pracownikom, ponieważ ostatecznym celem wynajęcia budynku/lokalu jest zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych pracowników najemcy.

Zwolnienie z VAT nie znajdzie zastosowania w przypadku wynajmu budynku/lokalu firmie, która prowadzi w nim działalność gospodarczą lub w ramach swojej działalności podnajmuje dalej wynajęty budynek/lokal.

Refaktura mediów odrębnym świadczeniem

Refaktura mediów, tj. energia elektryczna i cieplna, woda, gaz, odprowadzanie ścieków ma miejsce wówczas, gdy wynajmujący otrzymuje fakturę za media, a następnie odsprzedaje je najemcy bez powiększania wartości sprzedaży o własną marżę.

Dla celów VAT świadczenia pomocnicze w stosunku do wykonywanego świadczenia głównego przyjmują stawkę VAT zgodną ze świadczeniem głównym. Świadczenie pomocnicze nie stanowi celu samego w sobie, lecz ma pomóc w wykonaniu świadczenia głównego.

Stawka VAT dla refaktury mediów

Media były uznawane za świadczenia pomocnicze do czasu wydania indywidualnej interpretacji dyrektora KIS z dnia 17 lipca 2019r.  0112-KDIL1-2.4012.238.2019.2.TK, który po wyroku TSUE z 16 kwietnia 2015r. w sprawie C-42/14 dotyczącym możliwości refakturowania mediów przyjął stanowisko, że:

media towarzyszące usłudze najmu nieruchomości stanowią odrębne świadczenia, jeżeli najemca ma możliwość wyboru sposobu skorzystania z nich poprzez decydowanie o wielkości ich zużycia. W związku z tym, podstawa opodatkowania mediów na refakturze będzie taka sama, jak ta, która została wskazana na fakturze od pierwotnego dostawy – właściwa dla danych mediów.

UWAGA!! Opłaty za wywóz śmieci w dalszym ciągu stanowią świadczenie pomocnicze i powinny być traktowane jako element kalkulacyjny usługi najmu, przyjmując stawkę VAT zgodną ze świadczeniem głównym tj. opodatkowane wg stawki właściwej dla usługi najmu. Koszty wywozu odpadów oraz utrzymania czystości mają bowiem charakter stałego zużycia. Wynajmujący jak i najemca nie mają możliwości wyboru świadczeniodawcy tych usług.

Moment powstania obowiązku podatkowego

W przypadku refakturowania mediów obowiązek podatkowy powstaje z chwilą wystawienia refaktury, nie później niż z upływem terminu jej płatności.

Moment powstania przychodu podatkowego

  • Określony w umowie okres rozliczeniowy mediów

Przychód podatkowy dla refakturowanych mediów powstaje w ostatnim dniu okresu rozliczeniowego, przy czym okres ten nie musi być taki sam jak dla czynszu najmu, gdy refakturowanie mediów następuje z opóźnieniem w stosunku do okresów rozliczeniowych ustalonych dla czynszu (np. w przypadku gdy faktura za media obejmuje 2 miesiące, a czynsz 1 miesiąc).

  • Nieokreślony w umowie okres rozliczeniowy mediów

Przychód podatkowy dla refakturowanych mediów powstaje z chwilą wystawienia refaktury, nie później niż otrzymanie zapłaty, niezależnie od okresu, którego refaktura dotyczy. Refakturowanie jest bowiem samoistną czynnością.

Moment powstania kosztu podatkowego

Refakturowane media stanowią koszty bezpośrednie, dlatego powinny obciążać koszty podatkowe w okresie, w którym wykazano przychód z tytułu refakturowania mediów.